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高端住宅热销遭质疑业内称去化是房企之忧

发布时间:2019-05-22 01:39:37 编辑:笔名

高端住宅热销遭质疑 业内称去化是房企之忧,

高端项目华润万橡府在开盘近3个月后转签达到90%,业界人士称这是不错的业绩,因为高端盘受购房者资格审核、资金筹措等的影响,转签时间远比普通住宅长。

9月底,西三环外京投银泰琨御府再次开盘,120套房源认购超过70%,认购额约8亿元。此前该楼盘8月中旬首次开盘,当日认购超过95%,认购金额达到24亿元。

今年下半年,从7月华润万橡府开盘 日光 ,当天认购额超15。9亿元以来,不断有高端项目热销的消息传出,比如琨御府、保利 海德公园。9月13日,海德公园开盘,开发商披露,128套房源当天认购110多套,认购额达25亿元。

不过,伴随着高端住宅热销,质疑热销的声音也此起彼伏。万橡府、海德公园分别曾在8、9月间遭受过对热销的质疑。

在机构分析人士看来,北京近期明确 高端有调控 的新思路,可能会进一步拉长高端住宅签约时间,从而也可能使热销的高端住宅面临更多的质疑。

那么,究竟那些因素导致高端住宅热销易被质疑呢?

统计口径有不同

业内人士告诉,高端住宅热销被质疑,首先是因为开发商披露数字和有关机构或媒体统计口径不一样。高端住宅热销,开发商在时间公布成交数字,实际都是认购数字。只要开盘当天买房人交了定金,房源就算成交。而此时,买卖双方甚至都没有正式签约,更没有进入资格核验、正式签的环节。

而对高端住宅的有关质疑,一般以市住建委站上能看到的签数字为依据。签数字和认购数字本身是两个概念,由于从认购到签(下称 转签 )所需时间的存在,签数字都是滞后于认购数字的。

亚豪机构市场总监郭毅告诉,高端住宅转签所需时间比普通住宅长很多。普通住宅一般周就能转签, 豪宅就没准儿了 。

购房资格审核拖长

据业内人士介绍,开盘后,开发商一般要求认购买房人在一周内提交购房资格审核,市住建委审核期约10个工作日。处于资格审核中的房源在市住建委站后会显示 资格审核中 状态,不过不列入签约统计。

例如,截至昨天,琨御府9月28日开盘的120套房源,87套房源已经处于 资格核验中 ,但尚未显示出期房签约统计。

但在提交资格审核的过程中,高端住宅买房人容易遇到多样的问题。华润万橡府营销负责人秦江曾列举提交资格核验会遇到的情况,诸如需要卖掉一套房完成过户才拥有购房资格的、单位为个人办理工作居住证才具备购房资格的、夫妻双方需要离婚让一方具备购买资格的,等等。资格审核期的拖长无疑都将影响转签速度。

然而,和普通住宅拥有庞大的购房群体、容易有备选客户不同,高端住宅购房群体有限,开发商更珍惜客户资源。普通住宅一个买房人没资格,开发商可以要求买房人退房,让其他买房人递补;高端住宅没有足够的候补选房人,因此往往选择等待买房人解决好资格问题。

保利地产北京公司也曾对媒体表示,在北京严格的限购政策下,高端楼盘资料提交审核都需要较长时间,这是普遍现象。上审核数据是随时变动的,不能直接用来判断实际销售情况。

资金也影响转签速度

除购房资格外,资金也是影响高端住宅签速度的一大障碍。资格审核通过后,开发商需要和买房人签订正式预售合同,此时买房人就需要交齐首付款。对于千万级的高端项目来说,买房人通常是第二次购房,首付70%,所需资金总额也很大。许多买房人往往需要更长的筹款期,开发商通常也会在这个阶段等待买房人凑齐首付再完成签。

郭毅还表示,市场好的时候,转签速度快;市场差,高端项目转签周期略有拉长也是正常的。对于类似华润万橡府这样的项目,开盘不到3个月转签达到90%的水平,已经是很不错的业绩了。

北京一高端楼盘营销总监还告诉,高端楼盘购房人中也有很多 关系户 。关系户因为种种原因,拖长已认购房源的转签周期,开发商往往也只能是等着。这也就导致很多已认购房源事实上已经成交,但上还显示为 可售 状态。

观察

稀缺价值支撑高端住宅实际业绩

开盘确实 日光 ,现在仅有一套资格审核没过的退房。 昨天,以买房人名义致电华润万橡府,售楼员这样告诉,7月开盘180套房源当天销售完毕,后来因为原来买房人资格审核未通过,出现了极少量的退房。现在仅有一套185平方米的房源可售。

在业内人士看来,诸如万橡府、琨御府、海德公园这样的高端项目,都处在城市核心区,区域供应量少,加上产品本身优势,多样的稀缺价值支持了项目销售业绩。

琨御府相关负责人告诉,8月中旬首期开盘,9月底二期开盘,但由于首期开盘签约等工作,二期开盘实际蓄客期只有两周。取得70%的认购率也体现出项目价值受到买房人认可。与此同时,相对于首期7万元/平方米的价格,二期开盘价格还有所上浮,接近了73000元/平方米的取证价格。

与此可以印证的是,市住建委站已经显示出,琨御府二期120套房源中,已经有87套处于资格核验状态。

第三视角

也有开发商造热销噱头

虽然高端楼盘热销不乏货真价实的例子,类似一些楼盘的高转签率就证明了自己热销非虚;但北京楼市仍然存在人为营造的热销。综合业内人士说法,高端住宅营造热销可以在很多环节上做文章。

在开盘前,不少楼盘都会进行排号蓄客,这个过程中,有的开发商就会留号。这种 留号 一方面会增加名义上的蓄客量,另一方面有助于后期安插关系户。

在开盘时间上,部分高端项目取得预售证之后,并没有按照规定的3天期限开盘,往往会拖较长时间,进一步积累客户。

比较常见的还有开发商 小量多推 。相对于一些楼盘一次性推出取证房源赢得的热销,一些楼盘热销成色就要打折扣。 同样是高端盘,一次推40套日光,和一次推200套日光,能一样吗? 但司空见惯的是,许多楼盘会压缩单次推盘量,保持多次热销带来的市场关注度。

还有的高端楼盘营销中会有 自产自销 的做法,通过内部人士或者关联机构先购房,做出销售业绩,然后再退房。还有的项目在销售现场都会展示销控板,但买房人能看到的销控板,与销售员手里的纸面销控表并不一样。

在业内人士看来,所有楼盘营销都要避免前期就被戴上 滞销 冷清 的帽子,特别是在大势温度不高的情况,部分楼盘要想保持 热销 就 另辟蹊径 了。

市场前景

调控思路变高端盘将 受寒

北京对高端楼市的总体思路从 有控制 演变为 有调控 ,高端项目去化依然成问题

日前,北京市政府常务会议上明确,将继续调控高端市场, 加大税收、信贷调控力度,实行严格的限购政策 ,这对于高端市场而言,显然不算是一个好消息。

相比信贷政策的 暖风 ,高端市场有调控的思路,从长期来看将使北京高端楼盘 受寒 。

高端项目推盘提速

北京对于高端市场的定调历经变化,从 有市场 到后来的 有控制 ,终演变为 有调控 。

高端市场有调控的思路,对于地价较高的项目而言,可能压力会更大。 京北某高端项目营销负责人表示。近期,北京不少高端项目已经 闻风而动 。

据不完全统计,一个多月来,北京楼市共有保利海德公园(论坛)、臻园(论坛)、京投银泰 琨御府(论坛)等5个高端项目入市,累计向市场新增1047套房源,与上半年高端住宅的总供应量几近持平。根据亚豪机构数据统计显示,8月至今(8。。8),北京楼市单价超过5万元的公寓豪宅共成交424套,均价为67373元/平方米,总金额达48。18亿,与去年同期的486套、均价63398元/平方米相比,总体呈现出量跌价涨的趋势。

去化率仍是房企之忧

接受采访的多名高端项目负责人,对于市场后期都表示出或多或少的担忧。

9月份的任务基本完成了,但已经感觉到相当吃力,如果后期相关政策不能有力支持需求端的释放,成交情况就很难想象了。 某上市房企相关负责人综合 金九 高端项目的情况坦言,虽然普通的调控政策对于高端客群的影响相对较小,但部分群体需要 卖旧 腾退出购房资格后才能 买新 ,这无疑将拉长项目成交的周期。

在多数业内入市看来,北京限购政策继续执行,高端市场的 紧箍咒 就没有实质性改变。亚豪机构市场部总监郭毅表示,4万-6万元/平方米的中高端项目的销售将会继续放缓,库存压力也会进一步加大。

而对于此前坊间流传 高端有限度放开限购 的传闻,多数项目已不抱有太多希望。

今年肯定是没戏。 京东某老牌高端项目负责人告诉,目前项目正在取证,感觉对于价格的限制不像年初那般 风声鹤唳 ,但限购持续,项目去化将依然成问题。

高价地项目难觅入市时机

郭毅表示: 目前已知的近期几个热销项目,或是开发商的降价推盘策略起效,或是真正拥有稀缺地段资源,除此之外,还有更多的高端项目,蓄客和销售情况并不好。

研究人士认为,比如海德公园、琨御府、华润万橡府等的热销仅是个案,并不能代表整个高端市场。限购政策的继续执行,实际上锁定了未来豪宅市场的需求量。那么,2013年一些 被豪宅 的地块,包括位于夏家胡同、西局、东坝等的高价地,将可能由于市场及定价的风险,无法在今年甚至明年寻找到合理的时机入市。

楼盘探访

誉天下

新组团温榆府月内推出

日前,从位于中央别墅区的长实 誉天下项目了解到,10月中下旬,誉天下新组团 温榆府 将在北京蓝色港湾开启两场路演活动。温榆府首批房源预计将在年内亮相。

长江实业地产投资有限公司董事郭子威透露,今年,誉天下 瑞景花苑(论坛) 组团推出180套房源,已售超过120套,销售金额约13亿元。七成左右的去化率也符合项目预期。年内消化掉前期剩余约60套房源应比较乐观。温榆府首批推盘量则将灵活掌握。

对于当下别墅等高端产品面临的市场状况,郭子威认为还有待观察。别墅购买人群受限购影响还是比较大,信贷新政带给别墅市场的利好似乎 不够直接 。

据介绍,温榆府定价还会继续誉天下以往平稳略涨的策略,或上浮3%-5%。开发商解释,支撑这种价格上浮的,是誉天下入市多年来的品牌价值、温榆府组团品质提升等因素。相对于前期房源,温榆府组团位置上更靠近温榆河,近距离不超过300米;内部细节上,装修用材、电器品牌也会有相应提升。

泛海国际

时隔5年二期始入市

时隔5年,位于东四环朝阳公园桥东侧的泛海国际二期正式入市,这也是朝阳公园板块供应停滞多年后新增的稀缺产品。根据北京市住建委公开数据显示,该项目二期房源已于10月1日取得预售许可证,即将推出的是泛海世家的8、9#楼,共80套,预计10月18日开盘销售,户型为366、460平方米的大户型,精装修,均价为9。5万元/平方米。另据悉,二期的泛海容郡部分,预计近期也将推出,户型面积为203平方米,均价为7。5万元/平米,预计2016年交房,全部为精装修。

据泛海国际北京营销管理中心副总经理陈浩宇介绍,从样板间亮相以来,预约前往参观的意向客户数字一直在增长。由于项目地块的稀缺性,对于二期产品的去化率并不担心。据他透露,泛海国际项目整体仍有土地储备,未来仍将以打造高端品质项目为主。

(:英灿)

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