福建信息港
生活
当前位置:首页 > 生活

高端住宅热销遭质疑业内称去化是房企之忧

发布时间:2019-05-22 01:39:37 编辑:笔名

高端住宅热销遭质疑 业内称去化是房企之忧,

高端项目华润万橡府在开盘近3个月后转签达到90%,业界人士称这是不错的业绩,因为高端盘受购房者资格审核、资金筹措等的影响,转签时间远比普通住宅长。

9月底,西三环外京投银泰琨御府再次开盘,120套房源认购超过70%,认购额约8亿元。此前该楼盘8月中旬首次开盘,当日认购超过95%,认购金额达到24亿元。

今年下半年,从7月华润万橡府开盘 日光 ,当天认购额超15。9亿元以来,不断有高端项目热销的消息传出,比如琨御府、保利 海德公园。9月13日,海德公园开盘,开发商披露,128套房源当天认购110多套,认购额达25亿元。

不过,伴随着高端住宅热销,质疑热销的声音也此起彼伏。万橡府、海德公园分别曾在8、9月间遭受过对热销的质疑。

在机构分析人士看来,北京近期明确 高端有调控 的新思路,可能会进一步拉长高端住宅签约时间,从而也可能使热销的高端住宅面临更多的质疑。

那么,究竟那些因素导致高端住宅热销易被质疑呢?

统计口径有不同

业内人士告诉,高端住宅热销被质疑,首先是因为开发商披露数字和有关机构或媒体统计口径不一样。高端住宅热销,开发商在时间公布成交数字,实际都是认购数字。只要开盘当天买房人交了定金,房源就算成交。而此时,买卖双方甚至都没有正式签约,更没有进入资格核验、正式签的环节。

而对高端住宅的有关质疑,一般以市住建委站上能看到的签数字为依据。签数字和认购数字本身是两个概念,由于从认购到签(下称 转签 )所需时间的存在,签数字都是滞后于认购数字的。

亚豪机构市场总监郭毅告诉,高端住宅转签所需时间比普通住宅长很多。普通住宅一般周就能转签, 豪宅就没准儿了 。

购房资格审核拖长

据业内人士介绍,开盘后,开发商一般要求认购买房人在一周内提交购房资格审核,市住建委审核期约10个工作日。处于资格审核中的房源在市住建委站后会显示 资格审核中 状态,不过不列入签约统计。

例如,截至昨天,琨御府9月28日开盘的120套房源,87套房源已经处于 资格核验中 ,但尚未显示出期房签约统计。

但在提交资格审核的过程中,高端住宅买房人容易遇到多样的问题。华润万橡府营销负责人秦江曾列举提交资格核验会遇到的情况,诸如需要卖掉一套房完成过户才拥有购房资格的、单位为个人办理工作居住证才具备购房资格的、夫妻双方需要离婚让一方具备购买资格的,等等。资格审核期的拖长无疑都将影响转签速度。

然而,和普通住宅拥有庞大的购房群体、容易有备选客户不同,高端住宅购房群体有限,开发商更珍惜客户资源。普通住宅一个买房人没资格,开发商可以要求买房人退房,让其他买房人递补;高端住宅没有足够的候补选房人,因此往往选择等待买房人解决好资格问题。

保利地产北京公司也曾对媒体表示,在北京严格的限购政策下,高端楼盘资料提交审核都需要较长时间,这是普遍现象。上审核数据是随时变动的,不能直接用来判断实际销售情况。

资金也影响转签速度

除购房资格外,资金也是影响高端住宅签速度的一大障碍。资格审核通过后,开发商需要和买房人签订正式预售合同,此时买房人就需要交齐首付款。对于千万级的高端项目来说,买房人通常是第二次购房,首付70%,所需资金总额也很大。许多买房人往往需要更长的筹款期,开发商通常也会在这个阶段等待买房人凑齐首付再完成签。

郭毅还表示,市场好的时候,转签速度快;市场差,高端项目转签周期略有拉长也是正常的。对于类似华润万橡府这样的项目,开盘不到3个月转签达到90%的水平,已经是很不错的业绩了。

北京一高端楼盘营销总监还告诉,高端楼盘购房人中也有很多 关系户 。关系户因为种种原因,拖长已认购房源的转签周期,开发商往往也只能是等着。这也就导致很多已认购房源事实上已经成交,但上还显示为 可售 状态。

观察

稀缺价值支撑高端住宅实际业绩

开盘确实 日光 ,现在仅有一套资格审核没过的退房。 昨天,以买房人名义致电华润万橡府,售楼员这样告诉,7月开盘180套房源当天销售完毕,后来因为原来买房人资格审核未通过,出现了极少量的退房。现在仅有一套185平方米的房源可售。

在业内人士看来,诸如万橡府、琨御府、海德公园这样的高端项目,都处在城市核心区,区域供应量少,加上产品本身优势,多样的稀缺价值支持了项目销售业绩。

琨御府相关负责人告诉,8月中旬首期开盘,9月底二期开盘,但由于首期开盘签约等工作,二期开盘实际蓄客期只有两周。取得70%的认购率也体现出项目价值受到买房人认可。与此同时,相对于首期7万元/平方米的价格,二期开盘价格还有所上浮,接近了73000元/平方米的取证价格。

与此可以印证的是,市住建委站已经显示出,琨御府二期120套房源中,已经有87套处于资格核验状态。

第三视角

也有开发商造热销噱头

虽然高端楼盘热销不乏货真价实的例子,类似一些楼盘的高转签率就证明了自己热销非虚;但北京楼市仍然存在人为营造的热销。综合业内人士说法,高端住宅营造热销可以在很多环节上做文章。

在开盘前,不少楼盘都会进行排号蓄客,这个过程中,有的开发商就会留号。这种 留号 一方面会增加名义上的蓄客量,另一方面有助于后期安插关系户。

在开盘时间上,部分高端项目取得预售证之后,并没有按照规定的3天期限开盘,往往会拖较长时间,进一步积累客户。

比较常见的还有开发商 小量多推 。相对于一些楼盘一次性推出取证房源赢得的热销,一些楼盘热销成色就要打折扣。 同样是高端盘,一次推40套日光,和一次推200套日光,能一样吗? 但司空见惯的是,许多楼盘会压缩单次推盘量,保持多次热销带来的市场关注度。

还有的高端楼盘营销中会有 自产自销 的做法,通过内部人士或者关联机构先购房,做出销售业绩,然后再退房。还有的项目在销售现场都会展示销控板,但买房人能看到的销控板,与销售员手里的纸面销控表并不一样。

在业内人士看来,所有楼盘营销都要避免前期就被戴上 滞销 冷清 的帽子,特别是在大势温度不高的情况,部分楼盘要想保持 热销 就 另辟蹊径 了。

市场前景

调控思路变高端盘将 受寒

北京对高端楼市的总体思路从 有控制 演变为 有调控 ,高端项目去化依然成问题

日前,北京市政府常务会议上明确,将继续调控高端市场, 加大税收、信贷调控力度,实行严格的限购政策 ,这对于高端市场而言,显然不算是一个好消息。

相比信贷政策的 暖风 ,高端市场有调控的思路,从长期来看将使北京高端楼盘 受寒 。

高端项目推盘提速

北京对于高端市场的定调历经变化,从 有市场 到后来的 有控制 ,终演变为 有调控 。

高端市场有调控的思路,对于地价较高的项目而言,可能压力会更大。 京北某高端项目营销负责人表示。近期,北京不少高端项目已经 闻风而动 。

据不完全统计,一个多月来,北京楼市共有保利海德公园(论坛)、臻园(论坛)、京投银泰 琨御府(论坛)等5个高端项目入市,累计向市场新增1047套房源,与上半年高端住宅的总供应量几近持平。根据亚豪机构数据统计显示,8月至今(8。。8),北京楼市单价超过5万元的公寓豪宅共成交424套,均价为67373元/平方米,总金额达48。18亿,与去年同期的486套、均价63398元/平方米相比,总体呈现出量跌价涨的趋势。

去化率仍是房企之忧

接受采访的多名高端项目负责人,对于市场后期都表示出或多或少的担忧。

9月份的任务基本完成了,但已经感觉到相当吃力,如果后期相关政策不能有力支持需求端的释放,成交情况就很难想象了。 某上市房企相关负责人综合 金九 高端项目的情况坦言,虽然普通的调控政策对于高端客群的影响相对较小,但部分群体需要 卖旧 腾退出购房资格后才能 买新 ,这无疑将拉长项目成交的周期。

在多数业内入市看来,北京限购政策继续执行,高端市场的 紧箍咒 就没有实质性改变。亚豪机构市场部总监郭毅表示,4万-6万元/平方米的中高端项目的销售将会继续放缓,库存压力也会进一步加大。

而对于此前坊间流传 高端有限度放开限购 的传闻,多数项目已不抱有太多希望。

今年肯定是没戏。 京东某老牌高端项目负责人告诉,目前项目正在取证,感觉对于价格的限制不像年初那般 风声鹤唳 ,但限购持续,项目去化将依然成问题。

高价地项目难觅入市时机

郭毅表示: 目前已知的近期几个热销项目,或是开发商的降价推盘策略起效,或是真正拥有稀缺地段资源,除此之外,还有更多的高端项目,蓄客和销售情况并不好。

研究人士认为,比如海德公园、琨御府、华润万橡府等的热销仅是个案,并不能代表整个高端市场。限购政策的继续执行,实际上锁定了未来豪宅市场的需求量。那么,2013年一些 被豪宅 的地块,包括位于夏家胡同、西局、东坝等的高价地,将可能由于市场及定价的风险,无法在今年甚至明年寻找到合理的时机入市。

楼盘探访

誉天下

新组团温榆府月内推出

日前,从位于中央别墅区的长实 誉天下项目了解到,10月中下旬,誉天下新组团 温榆府 将在北京蓝色港湾开启两场路演活动。温榆府首批房源预计将在年内亮相。

长江实业地产投资有限公司董事郭子威透露,今年,誉天下 瑞景花苑(论坛) 组团推出180套房源,已售超过120套,销售金额约13亿元。七成左右的去化率也符合项目预期。年内消化掉前期剩余约60套房源应比较乐观。温榆府首批推盘量则将灵活掌握。

对于当下别墅等高端产品面临的市场状况,郭子威认为还有待观察。别墅购买人群受限购影响还是比较大,信贷新政带给别墅市场的利好似乎 不够直接 。

据介绍,温榆府定价还会继续誉天下以往平稳略涨的策略,或上浮3%-5%。开发商解释,支撑这种价格上浮的,是誉天下入市多年来的品牌价值、温榆府组团品质提升等因素。相对于前期房源,温榆府组团位置上更靠近温榆河,近距离不超过300米;内部细节上,装修用材、电器品牌也会有相应提升。

泛海国际

时隔5年二期始入市

时隔5年,位于东四环朝阳公园桥东侧的泛海国际二期正式入市,这也是朝阳公园板块供应停滞多年后新增的稀缺产品。根据北京市住建委公开数据显示,该项目二期房源已于10月1日取得预售许可证,即将推出的是泛海世家的8、9#楼,共80套,预计10月18日开盘销售,户型为366、460平方米的大户型,精装修,均价为9。5万元/平方米。另据悉,二期的泛海容郡部分,预计近期也将推出,户型面积为203平方米,均价为7。5万元/平米,预计2016年交房,全部为精装修。

据泛海国际北京营销管理中心副总经理陈浩宇介绍,从样板间亮相以来,预约前往参观的意向客户数字一直在增长。由于项目地块的稀缺性,对于二期产品的去化率并不担心。据他透露,泛海国际项目整体仍有土地储备,未来仍将以打造高端品质项目为主。

(:英灿)

证监会:对恶意炒作次新股等进行调查
有惊无险靠博努奇拼得胜利米兰进攻乏力眼红
野区还是雷区- 《九阳神功》手游加快竞技节奏
友情链接
宝宝不爱吃饭怎么办 宝宝嗓子发炎反复发烧怎么办 宝宝咳嗽吃什么 孩子连续6天发烧正常不 小儿退热药 小儿退热贴贴多长时间 退烧小儿推拿 小孩发烧怎么处理 宝宝感冒咳嗽怎么办 宝宝有点咳嗽 儿童长期轻微咳嗽 小儿止咳药哪种效果好 孩子干咳无痰吃什么药 小孩风寒感冒吃什么药 小孩咳喘最有效的药 两三岁宝宝咳嗽怎么办 小儿咳嗽吃什么药 婴儿咳嗽怎么办 小孩口臭 儿童经常流鼻血是什么原因 小儿流鼻血是怎么回事 小葵花芪斛楂颗粒 孩子消化不好怎么调理 小儿退热贴贴多长时间 儿童发热39度怎么办 小孩子发热 小孩高烧引起抽搐 小孩子发高烧 小孩晚上睡觉出汗怎么办 宝宝感冒发烧 6个月宝宝发烧怎么办 小孩便秘 宝宝咳嗽发烧怎么办 宝宝便秘怎么办 婴儿发热怎么办 小孩流鼻涕咳嗽 宝宝发烧反复怎么办 孩子咳嗽吃什么药效果好 宝宝便秘吃什么 宝宝抗病毒吃什么药好 孩子吃什么治便秘 少儿发烧怎么退烧 宝宝不爱吃饭 宝宝喉咙发炎反复发烧怎么办 小儿积食 宝宝发烧38度怎么办 四岁宝宝咳嗽怎么办 婴儿咳嗽怎么办 儿童夜间咳嗽怎么办最有效 小宝宝发烧怎么办 小孩晚上睡觉出汗是怎么回事 小孩咳嗽 小孩咳嗽吃什么药好 宝宝反复发烧怎么回事 小孩发烧怎么退 宝宝老是反复发烧是怎么回事 宝宝反复高烧怎么办 小孩化痰吃什么好 小孩子发烧39度怎么办 小葵花芪斛楂颗粒 小孩高烧40度怎么办